● Konflik lahan terhadap Hotel Sultan Jakarta makin memberi sentimen buruk terhadap HGB.
● Dibandingkan SHM, HGB memang berdurasi terbatas tapi bukan berarti HGB tidak bisa dijadikan pilihan.
Browse Posts● Pada kenyataannya, properti bersertifikat SHM pun rawan terkena konflik.
Kegaduhan konflik yang melibatkan PT Indobuildco milik keluarga (Ibnu) Sutowo selaku operator Hotel Sultan Jakarta dan pemerintah mungkin menguatkan keraguan banyak orang selama ini mengenai hak guna bangunan (HGB).
Konflik ini menarik perhatian publik karena Hotel Sultan (sempat menjadi Hotel Hilton) telah berdiri puluhan tahun, bernilai tinggi, dan berlokasi strategis.
Benang kusut dalam perkara Hotel Sultan tercipta setelah PT Indobuilco mendapatkan perpanjangan HGB 20 tahun tambahan pada tahun per 4 Maret 2003 silam. Perpanjangan ini ternyata disetujui BPN Jakarta tanpa rekomendasi Kementerian Sekretariat Negara.
Namun belakangan, Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) menemukan taksiran kerugian negara sebesar Rp1,93 triliun di tahun 2007 dari penerbitan HGB hotel Sultan.
Buat masyarakat, kasus ini bisa jadi pembenaran anggapan bahwa HGB rawan sengketa dibandingkan Sertifikat Hak Milik (SHM). Meski tidak salah, kesimpulan tersebut sering kali lahir dari pemahaman yang belum utuh mengenai bagaimana sistem pertanahan Indonesia dirancang dan dijalankan.
Apa itu HGB?
Hak Guna Bangunan diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria 1960 sebagai hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu.
Sejak awal, pengelolaan tanah merupakan kebijakan agraria negara untuk mempertahankan kontrol atas tanah sebagai sumber daya publik dengan menggandeng individu atau badan usaha yang diberi hak pemanfaatan dalam periode tertentu.
Tanah kelolaan HGB bukan hanya objek hukum privat, tetapi juga arena kebijakan publik, perencanaan kota, dan kepentingan ekonomi. Dalam praktiknya, banyak HGB berdiri di atas tanah dengan status Hak Pengelolaan (HPL) atau hak negara yang didelegasikan kepada badan tertentu.
Artinya, HGB bukan sekadar instrumen teknis, melainkan bagian dari arsitektur agraria nasional yang berupaya menyeimbangkan antara fungsi sosial tanah dan kepastian usaha. Bahkan pemerintah bisa memberikan hak guna hingga 80 tahun melalui Undang-undang Cipta Kerja Tahun 2023.
Masalahnya, yang sering menerpa HGB bukan sekadar pada jenis haknya, melainkan pada bagaimana hak tersebut ditempatkan dalam kerangka politik agraria dan tata kelola negara. Tanah di Indonesia bukan hanya properti privat, tetapi juga sumber daya publik yang diatur, dibatasi, dan dikelola dalam kepentingan yang lebih luas.
Dengan kata lain, konflik tidak lahir karena HGB lemah, tetapi karena sistem pertanahan Indonesia menempatkan tanah dalam posisi strategis yang selalu bersinggungan dengan kebijakan pemerintah. Dan yang paling parah adalah celah kecurangan pemicu kongkalikong sejumlah pihak tertentu untuk mencari keuntungan.
Was-was publik terhadap HGB rumah
Kekhawatiran masyarakat terkait HGB biasanya menyoal pada persoalan kepemilikan rumah. Banyak calon pembeli ragu membeli rumah berstatus HGB karena dianggap kurang aman dibanding Sertifikat Hak Milik (SHM).
Padahal dalam konteks perumahan, pengelolaan HGB diamanatkan kepada induk milik pengembang yang kemudian dapat ditingkatkan menjadi SHM setelah persyaratan administratif terpenuhi kepada pemilik perorangan di masa depan.
Sayangnya, HGB memiliki reputasi buruk karena banyak pengembang mengelabui konsumen. Di kawasan Jakarta misalnya, banyak ditemukan pengembang nakal yang tidak transparan terhadap status tanah kelolaannya.
Polanya biasanya para pemilik properti HGB belakangan baru mengetahui status tanah yang tempat bangunan itu berdiri. Pergesekan antara pengembang dan penghuni kerap terjadi karena beragamnya konflik kepentingan, misalnya pengembang enggan memperpanjang HGB dan melimpahkan semuanya kepada penghuni.
Modus serupa kerap mengintai di daerah. Karena itulah penting bagi masyarakat untuk tidak tergiuh harga murah semata. Risiko dalam transaksi HGB di sektor perumahan umumnya bukan pada jenis haknya, melainkan pada kurangnya pemahaman terhadap status tanah induk, sisa masa berlaku, serta mekanisme perpanjangan.
Pemeriksaan menyeluruh terhadap riwayat tanah, tidak adanya sengketa aktif, dan kejelasan prosedur perpanjangan jauh lebih menentukan daripada sekadar label HGB atau SHM.
SHM juga tak luput dari risiko
Jangan salah, menganggap SHM kebal sengketa juga tidak tepat. Hak milik memang hak terkuat dalam sistem agraria Indonesia. Namun SHM tetap dapat menjadi objek gugatan perdata, tumpang tindih sertifikat, atau bahkan praktik mafia tanah.
Sistem pertanahan Indonesia selalu berada dalam dinamika kebijakan. Proyek infrastruktur, pengembangan kawasan strategis, dan perubahan tata ruang kerap bersinggungan dengan status hak atas tanah.
Dalam konteks seperti ini, baik HGB maupun SHM berada dalam ekosistem kebijakan dinamis. Bahkan pemerintah saat ini berencana mengambil alih tanah publik yang mengganggur selama lebih dari dua tahun. Artinya, tanah bukan sekadar aset pribadi, melainkan juga instrumen pembangunan.
Sengketa pertanahan di Indonesia lebih sering mencerminkan persoalan tata kelola dan konsistensi kebijakan daripada kelemahan jenis haknya. Bagi masyarakat, fokus utamanya bukan pada status HGB dan SHM semata, melainkan memahami struktur hak atas tanah secara menyeluruh sebelum mengambil keputusan.
Ketika kepastian administrasi lemah atau koordinasi antarlembaga tidak solid, bahkan hak terkuat sekalipun dapat disengketakan. Sebaliknya, ketika tata kelola kuat dan transparan, HGB maupun SHM dapat berjalan tanpa konflik berarti.
Bagi negara, tantangan yang lebih mendasar adalah memperkuat sistem pertanahan agar tidak mudah dipolitisasi dan tidak menimbulkan ketidakpastian hukum. Selain itu permasalahan tanah merupakan salah satu aspek penting terhadap reputasi investasi nasional.
Pada akhirnya, baik HGB maupun SHM bukanlah jaminan tanah bebas sengketa. Yang menentukan adalah kualitas tata kelola agraria dan kepastian hukum yang menyertainya. Tanpa pembenahan menyeluruh, apapun jenis sertifikatnya tidak akan terbebas dari intaian konflik dan mafia tanah.
Comments are closed.